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TICs 模式或改变洛城地产市场格局
2019-08-22 16:00

就职于洛杉矶的意见在线时尚公司的Aisling Swindell去年花了很多钱租房子——她住在洛杉矶市区的一个小单元里。每月2100美元——她想她还不如买个房子。"我最后买的房子是44万美元”。她说。

Aisling Swindell 买房的这个价格比洛杉矶县的中位数低178,000美元,有870平方英尺,外加一个小院子,光线通透,还有些迷人的1930年代的格调。

但是虽然她不再是租房者,但从严格从理论上讲,她仍然没有完全产权的房子。她的44万美元给她买了一份更大的房产:杰弗逊公园市8344平方英尺土地上的含有三套独立公寓的房屋。她的居住权和维护该单元的责任在与邻居的合同中有明确规定,邻居住在三套独立公寓的房屋里,与她一起是三套独立公寓的房屋的共同所有人。

上述房产所有权模式被称为共有租赁模式(tenancy in common),或称TICs,尽管这种模式对加州来说并不完全是新的。但是这种模式使用的增加可能会改变洛杉矶的房地产市场格局。

因为TICs公寓的价格往往比购买者实际上拥有独立公寓的公寓低10%到20%,在洛杉矶率先推出这种模式的房地产代理商预示着一种现象已经悄然形成,那些昔日购买不起洛杉矶住房的人逐步可以逐步进入市场。

高地公园市经纪公司The Rental Girl公司的创始人利兹·麦克唐纳说:“这开启了我们对拥有房产的想法。”"而且同时,租房者的房租价格正在下跌。"

麦克.唐纳德与多数租房者一起工作了15年多,几乎是单枪匹马地将TICs模式带到了洛杉矶,旧金山的斯特林银行和信托银行是目前洛杉矶唯一一家提供公共贷款的银行。

斯特林银行已经开始借钱给洛杉矶的开发商,将贷款转化为TICs模式的房产,而且现在它向个人买家提供部分贷款,这样他们就不必像一个团体一样共同获得一笔房产共享贷款。

“10多年来,我们一直在谈论洛杉矶的TICs模式的融资”。在 斯特林银行工作的亨利·珍妮斯说,她专门从事公共贷款租赁业务。“我们现在完全致力于TICs模式的贷款的介入和扩张。”

在过去的9个月里,开发商和投资者在洛杉矶收购了十几栋多户建筑。自11月以来,The Rental Girl已售出50套TICs模式的公寓。

另外两个经纪人,克里斯托弗·斯坦利和阿里·杰克,也涉足TICs模式的公寓,和The Rental Girl一起,有六个TICs模式公寓在出售。其中,格拉瑟尔公园一栋明亮的两居室平房标价549,000美元。银湖四套公寓的三居室和更新后的厨房标价799,000美元。

所有在洛杉矶出售或待售的TICs模式公寓都是由旧的公寓楼或法拍屋改造而来的。这些楼盘过去的房主和租客很难追踪,但很有可能他们中的许多人曾经是租房者,为了出售房产,他们不得不被强制驱逐。

洛杉矶租房客联合会组织曾经在约克大道的The Rental Girl公司办公室外抗议,并建立了一个网站来记录房客因共同租赁而被驱逐或面临驱逐的故事。

该联合会的成员认为,住房是一项人权,而促进旅游业发展的经纪人正在做的是驱逐洛杉矶的长期居民。

而从另一个角度说,The Rental Girl公司表示,这是在帮助那些有能力支付首付,但又因房价高而被排除在自有住房之外的租房者积累财富。

房地产经纪人兼麦当劳合伙人克里斯蒂娜·布劳说,住房作为一项人权实在是一种幻想。她说,这是一种可以购买的商品,既然要买,那就有“赢家和输家”,购买人应该自己承担风险。

根据洛杉矶市经济生存联盟的提供的数据,自2001年以来,房产所有者已经向洛杉矶市提出申请,他们要求从住房市场撤出25,853套公寓房。这使得租房者实际能够负担的单元数量有所减少。“租户肯定会搬迁。克里斯蒂娜·布劳说:“没有办法给它涂上一层玫瑰色彩。“我们每天、每周都在这个话题上挑战自己。我们做心理检查:“我们的目标是什么?”我希望我们为人们创造了一个更好的机会。"

更重要的是,TICs模式公寓是一个与众不同的概念,至少在洛杉矶是如此。公共单元的租赁价格往往低于同等房产,因为合作所有权可能会影响转售价值。当不涉及金钱时,与邻居的纠纷就足够棘手了。集体所有制增加了这些风险。鉴于TICs对洛杉矶来说还是如此陌生,因此有专家警告说,有朝一日洛杉矶市可能会通过法规,使收回投资变得更加困难。

另一个复杂的问题是TICs模式公寓融资更难,这种模式比传统的住房贷款更严格。斯特林银行是洛杉矶市唯一一家提供TICs模式抵押贷款的金融机构。其要求非常严格:买家必须有至少700的信用评分,预付至少10%。

而且,斯特林银行只提供利率不固定的可调抵押贷款(ARMs)。根据贷款情况,利率会在三年、五年或七年后调整。之所以它不提供传统的固定利率贷款,因为它们没有二级市场来分散风险。这意味着购房者要自己承担利率波动的风险。

总之,TICs模式公寓在洛杉矶还是一个新鲜事物,究竟对当地地产市场有何影响,现在还有待于观察。

(文章来源于2019年8月9日https://la.curbed.com/由川锐传媒授权原创翻译,如需转载需获得川锐传媒授权。)

        

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