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你了解美国房产税吗?竟然还可以上诉?拥有美国房产的屋主绝对不能不知道的事!
2020-03-27 23:39

美国房产税简介

美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证。房产税征收的主体是郡政府、市政府和学区,它自1792年起征,至今已经有一段比较长的历史,经过长期的运作和调整,目前也已经形成了较为完善的税收政策体系。

在美国,房产有两个重要特征:第一,房主就是地主,屋主对房屋及所在土地拥有永久所有权;第二,房屋与土地均要缴税,房地产税的征收属于州及地方政府权限,全美各地的税率大不一样,其中,加州的房地产税独树一帜,很有特色。

美国房产税如何计算?

大体来说,全美各地房产征税的基本因素有两个:估价与税率,这两个因素决定了房产税的数额。举例来说,如果一栋房产的估值是20万美元(房产估值包括土地价值及房屋价值),而年税率是1%,则该房产所交年度税额为20万乘以 1% = 2000美元。而这两个因素中的任何一个如果有变化,就会影响到交税额。从全美50个州来看,新泽西州的房产税率最高为2.44%、夏威夷最低为0.27%;而从房产价值看,夏威夷最高,房屋中间值为56.3万美元,密西西比最低为10.6万美元。

由于房产税是县或郡政府的主要收入之一,通常郡政府会在特定的时间段内(一般是当年7月初至下一年6月底),先拟定政府在该辖区内的所有小区的相关预算支出,再统计辖区内的全部可征税的地产房产总价值,以预算支出除以总价值得出税率。所以理论上来说这类房产税税率每年会有所微调。除基本税费外,每个郡还会收取一些杂税,普遍用于街道或地区的学区维护与建设,社区大学,街道基础设施建设,城市居民健康基金等。

在房产税中,虽然估价与税率都起作用,但对每一个房主来说,这两个因素起的作用是很不同的:税率对每一个房主一视同仁,没有差别,而房产的估价则每一栋房屋都不同,因此对于房主来说影响更大。1978年加利福尼亚州通过了一个在全美有示范作用的著名法案“13号提案”(Proposition 13),全称为“人民限制财产税计划”(People’s Initiative to Limit Property Taxation),该法案经过全州公投通过,成为州宪法的修正案。

什么是加州的13号提案? 

(Proposition 13)

13号法案在地方政府征收房产税方面主要有两大限制:

限制一

规定房屋的估价以房屋买卖时的价值为准,只要屋主不卖出房子或不在现有地基上加建、改建房屋,该房产便不得重新估价,不过每年的房产价值可以按通膨因素上调最多2%;一旦房屋卖出,新的房主则要按当时的市场价交税。这项规定与全美大多数州房产每年重新估价或每几年估一次价的做法大相径庭,对每一个房主来说是“一次估价定终身”,让房主不必担心因为房屋价格的变动引起税额的变动。

举例来说,1990年以20万美元在旧金山买入一栋房的约翰,到2010年该房的市值已经升到150万美元,但因为约翰一直没有卖掉该栋房屋,因此该房到2010年经过通胀调节的价值只有35万美元,约翰就按35万美元交该年的房产税,这为他省下了大笔税金。当约翰在2011年以155万美元卖掉该房产后,新的房主史密斯就要按155万美元的房价交税,这个房价也会一直保留到史密斯卖出房屋为止,直到下一个屋主接手才会按那时的市场价计算房屋税,以此类推。

限制二

屋主所交房产税额不得超过房屋价值的1%,也就是说房产税的税率最多为1%。

加州的13号提案在美国的税法史上被称为“抗税”(Tax revolt),有人将其与美国独立前夕殖民地民众反对英国加税的举动相提并论,因为在此之前加州民众大为不满地方政府大幅度加征房屋税的举措,多次发动示威游行,商人、政治家霍华德·贾维斯(Howard Jarvis)与保罗·甘恩(Paul Gann)顺势而行联名提出修改州宪法的13号提案,获得民众热烈响应,在公投中以三分之二多数获得通过,成为法律。

加州13号提案对全美各地影响很大,许多州也纷纷提出类似法案,马萨诸塞州在1980年通过了“2½ 提案”(Proposition 2½),目前全美有18个州及哥伦比亚特区通过立法对房屋重新估价有所限制。

什么是补充地税?

(Supplemental Property Tax)

新买房的屋主还会收到一份从县政府发来的Notice of Supplemental Accessment, 即补充地税通知,要求补交地税。

房屋买卖后,县政府的房屋估价师会根据市场价格对物业的税基做调整, 并发信(Notice of Supplemental Accessment)来通知屋主。因为在房屋买卖过程中, 第三方监管公司(Escrow)在计算买卖双方费用的时候使用的是旧的税基, 如果新的税基高于旧的,屋主就需要补交一个补充地税,即 Supplemental Property Tax。如果新的税基低于旧的, 县政府的房屋估价师会做地税的退还, 即 Supplemental Refund。这个补充地税是一次性的,买房交易结束后的第一年才有这项补充地税。比如说,卖家在10年前用50万买的房子,现在以100万卖出,而这时卖家的地税基价可能只有60万(加州地税基价的涨幅每年最多不超过2%),那么补充地税就是按这个差价40万来计算的,至于补交多少天的地税要根据成交的日期来定。 

如果我认为房产价值被高估可以上诉吗?

可以。

房地产税基本由房产估价值(Assessed value for taxing purposes)、税率(Tax Rate)和特殊税费(Special Assessments)组成。

唯一可以透过上诉而改变的只有房产估价值而该价值由屋主所在县的估税官决定的。如果屋主不同意估税官提出的价值,认为会因此缴交了过多的房产税,屋主可以就该价值向当地的上诉委员会或县物税局提出上诉。

在屋主提出上诉之前

先与屋主所在县的估税官进行交谈

如果屋主先与当地的县估税官办公室工作人员进行交谈,或许没有必要提出正式的上诉。他们可以

• 说明屋主房地产的评估价值

• 回答屋主关于评估的任何问题

• 查看屋主提供的其他相关资讯

如果估税官办公室的工作人员发现了错误,他们或可通过降低屋主房地产的评估价值来改正错误,如此屋主就没有必要再提出上诉。

然而,如果屋主和县估税官无法达成一致共识,屋主通常可向房地产所在地的上诉委员会或县物税局提出上诉。如果屋主提出了上诉,必须提交变更评估申请,且屋主的申请必须及时提出。

当地上诉委员会的角色

当地上诉委员会是独立的机构,独立于估税官办公室,是为裁决县估税官与屋主之间的纠纷而设立的。加州所有的58个县均有各自的评估上诉程序。在某些县,当选的县监事会以物税局会议的方式直接听取上诉。然而,在其他县,将由监事会指定单独的评估上诉委员会来完成此职责。此外,另有数县设有听证办公室。

如有适当的证据,听证委员会可以

• 降低或提高房地产的评估价值

• 取消估税官进行的罚款核定金额

• 推翻对所有权变动或新建筑的重新评估

上诉委员会不得

• 仅仅因为屋主比邻居缴纳了更多税金而降低房产的评估价值

• 取消迟交房地产税的罚款和利息

• 由于屋主无力支付而降低屋主的税金

• 固定税率、强行征税、或变更税率

• 给予或拒绝减免

• 延长提出申诉期限

• 改变其他上诉委员会的决定

• 对已作出决定的事宜重新进行听证

为听证会作准备

按照法律规定,在屋主的申请被接受后,屋主会在举行听证前最少45天之前得到通知。为了准备听证,屋主必须搜集并整理将带到听证会上支持屋主意见的可采信证据。如果不能向上诉委员会提交降低房产价值所需的证据,屋主的上诉将被驳回。

请记住,上诉的目的是解决屋主和估税官之间的纠纷。虽然听证并不使用法庭采用的正式证据规则,但屋主呈交的任何证据均必须合适并有意义,方可被采信。

很多县听证委员会有当地的规定和听证指南,可协助屋主为听证作准备、告诉屋主如何得到排定听证日期的延期审理、安排与估税官办公室交换资讯,并帮助屋主在每一次听证中妥善地陈述相关证据。屋主应向上诉委员会的书记职员索取该规定的副本,以便协助屋主在听证中进行适当的陈述。

上诉委员会能考虑的唯一证据就是屋主和屋主的估税官在听证过程中呈交的证据。委员会可能不会考虑在您申请中附加的任何资料,或是与估税官办公室或其他方面的讨论等,除非您在听证中呈交同样的证据。

您的证据可以采用多种形式,包括:

• 屋主、屋主的代理、屋主的律师,或房地产估价鉴定人等专家证人的口头证词

• 其他证人

• 书面资料

如果屋主计划提交一份估价鉴定、房地产经纪人的估价意见,或工程研究报告等,准备这些材料之人士必须出席听证,回答上诉委员会或估税官可能会提出的问题。估税官、或对估税官对屋主的房产的估价鉴定有认识的代表,也将出席听证以回答屋主或上诉委员会的问题。

上诉的时间表流程

•在7/2到9/15之间要提出上诉并递出申请书。

•在寄出申请书的1~3个月左右,会收到COB的通知,来通知你申请书是否未填写完成或不正确。

•大约在寄出申请书的6~8个月以后,听证会的45~60天之前,会收到来自COB的听证会安排通知。

•在听证会的21天前,要交回“Appeal Response”给COB,确认你会出席听证会,或者你必须延期。

•听证会地点(以Santa Clara County)为例:70 West Hedding St, San Jose。

•屋主携带相关文件和证明出席听证会。

•在听证会结束的2星期内会做出决定,并将结果寄去屋主地址。

•听证会结束会有3个结果:

(1)房产估价值没有改变:不会多收钱也不会有退费。

(2)房产估价值降低:如果屋主已经先缴交了房产税,在听证会结束的6个月内,将会得到退款。

(3)房产估价值提高:额外的房产税账单会寄去屋主地址。


在美国不交房产税会怎么样?

首先,对于拖欠或不缴房地产税的屋主,政府会将欠税与房产地契(Title 以及Deed)联系在一起,这样,不但会大大影响屋主的信用记录,降低屋主的信用分数,而且当屋主出售房屋时,会影响到交易,因为买家根本不希望买下欠房地产税的房子。

其次,如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款,政府可以根据法律规定,采取强制措施将房子拍卖,这种做法被称为“房地产税卖屋” (Tax Sale Home)。具体说来,大致有两个做法:

拍卖房地产税欠税 (Tax Lien Sale):由出价最高的买家买下屋主的欠税,这样,买家就成为屋主的债主,由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求,新债主则可以根据法律,将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。

直接拍卖房地产 (Tax Deed Sale):由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。通常来说,无论采取哪一种方式,地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前,根据不同地方的规定,往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款,如果过了期限,则会启动拍卖程序。

另外:在绝大部分地区,法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了,屋主在规定的期限内(大多一年)有权将其重新买家手上买回来,但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。

综上所述,拖欠房地产税是很严重的事情,最后可能导致房地产被拍卖,值得屋主严肃对待。

不过,对于确实没有能力缴付房地产税的屋主来说(有能力而不缴的除外),不同的地方政府有不同的项目帮助屋主渡过难关,包括缓交房地产税、分期缴纳甚至减免房地产税等。

如何缴纳房屋税?

(PROPERTY TAX BILL)

政府每年会给房地产业者两次机会分开缴税。解读好这张税表很重要,必须了解每个数字都代表什么不同的意义。

加州的地税计算年度是从当年七月一号到次年的六月三十号。一般人会在九月底,十月初收到这份税单。地产税property tax与所得税income tax无关。有两种方式可以交这个税:

1. 单独交,可以在网上交,也可以寄支票去交,或是去县政府里交。

2. 让贷款银行预先扣掉,叫impound。Impound进去之后就不用担心了,如果晚了只会罚银行。

大部分人会选择自己交,尽管有些是贷款银行交的,但你也会收到一份复印件。

交地税绝对不能晚,罚10%很多。

这个地产税你可以上网用信用卡交,也可以用支票付,另外就是邮寄。

邮寄的话要小心,你说寄了,对方说没收到就麻烦,所以最好的办法是寄挂号信(certified mail),仅仅是多花几块钱就可以保证不会丢信件,寄出后只要注意查看自己的银行账户里何时被收走这笔款即可。

资金不是那么紧张的话,可以提前十几天半个月,确定他可以收到,小心不要被罚款。

(文章转自网络,版权归原作者所有,如有问题请及时联系我们。)

        

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